NJSTREET- NJ Real Estate Guideline 뉴저지 부동산 가이드

MORTGAGE GUIDE

Mortgage Guide

주택구입의 첫 단계는 고객님의 니즈에 맞는 올바른 대출 유형을 찾는 것입니다. 구입자는 다양한 대출상품,
다운 페이먼트 요건, 자격 요건 및 이자율 등을 비교하여 인생에서 가장 큰 구입 결정을 정보에 근거하여
내려야 합니다. 생애 첫 구입자로부터 부동산 투자자, 그리고 제2의 주택을 구입하고자 하시는 분까지 고객님의
특수한 상황에 맞게 설계된 다양한 주택 융자 상품 중에서 선택하십시오.

다운페이먼트는 대출자 자신의 저축, 가족구성원으로부터 재정적 증여, 혹은 다운페이먼트 지원에 대한 보조금으로
지불하실 수 있습니다. 자세한 내용은 고객님 지역의 CPA 혹은 모기지 브로커에 문의하십시오.

Mortgage Process

1. 모기지 전문가와 상담 – 모기지 조건, 필요 서류, 융자 한도, Debt Ratio 등 확인
2. Pre-Approval을 받기 위해 소득증명과 Credit 리포트 제출
3. 부동산 매매 계약이 성사되면 모기지 진행 요청 및 관련 서류 제출
4. 모기지 회사에서 제3회사를 통해 부동산 감정 (Appraisal)을 실시
5. 감정가에 문제가 없고 제출서류 심사가 완료되면 융자 승인서 (Mortgage Commitment Letter) 받음
6. 이자율 Lock
7. 모기지 회사 가이드에 따라 Property Insurance 가입
8. 모기지 회사로부터 Closing Document (매매 정산 내역) 받음
9. 클로징 당일 날 모기지 서류 서명

Mortgage Documents

1. 소득증명 - 2 Years of Tax Return, W2 or 1099-Misc
2. 재직증명 – 4 Current Pay Stubs
3. 은행 잔고증명 – Bank Statement, Proof of Fund
4. 신분증 – Photo ID
5. Social Security Card
6. Credit Review 동의서 서명
7. Self Employed 일 경우 사업자 등록증

Types of Loans

Conventional Loan: 일반대출은 정부기관의 보험의 대상이 되지 않는 주택담보 대출입니다. 일반대출은 대부분 Fannie Mae와 Freddie Mac이 정한 다운페이먼트 및 소득요건을 충족하며 연방 주택 금융 관리국(FHFA)에서 정한 대출한도에 따릅니다. 요건은 대출기관마다 상이하나, 일반대출의 대상자가 되기 위한 최소 신용점수는 일반적으로 620점이며 양호한 대출금리를 위해서는 최소 740점이 필요합니다. 일반대출의 기간은 보통 15년, 20년, 또는 30년으로 구성됩니다.

Jumbo Loan: 점보 대출이란 연방 주택 금융 관리국(FHFA)이 정한 준수한도를 초과하는 대출 유형입니다. 2020년의 점보대출의 기준 한도는 전국 대부분의 지역에서 단독주택의 경우 $510,400, 2가구 주택의 경우 $653,550 이며, 뉴저지 카운티 대부분의 경우 단독주택은 $765,600, 2가구 주택은 $980,325입니다. 일반대출과 다르게 점보대출은 Fannie Mae 또는 Freddie Mac이 보증하거나 모기지 제2 시장에서 구매하지 않습니다.

FHA Loan: 연방 주택 관리국 (Federation Housing Administration)이 지원하는 FHA 대출은 낮은 다운페이먼트, 낮은 신용점수 기준, 유연한 소득요건 등과 같은 다양한 혜택을 포함합니다. 2020년 현재 구입자는 주택가치의 최대 96.5% (다운페이먼트 3.5%)를 대출받을 수 있으며 신용점수 요건은 최저 580점까지 가능합니다. FHA 대출의 단점은 자기자본 부분이 20%에 도달할 때까지 PMI(민간주택담보대출보험)을 지불해야만 하며 뉴저지 북부의 대부분의 카운티에서는 대출한도가 $765,000라는 점입니다.

Fixed Rate Mortgage: 고정금리주택담보대출은 상환금이 예측 가능하고 금리상승에 대한 보호를 제공합니다. 고정금리대출의 이자율은 대출 기간 동안 고정되어 있으며 고객님은 언제나 대출상환금액을 알 수 있다는 확실성을 제공합니다.

Adjustable Rate Mortgage: 변동금리주택담보대출 (ARM)은 대출 기간동안 대출잔액에 적용되는 이자율이 변화하는 유형의 대출입니다. ARM 대출은 일정 기간 동안은 초기고정이율이 적용되며, 추후에 본 이율이 조정되어 주기적으로 재설정됩니다. 고객님의 개인적 상황에 따라서 ARM 대출과 고정금리주택담보대출 중에 알맞은 선택을 하시게 됩니다.

FHA 203K Rehab Loan: FHA 203K 재건대출은 연방 주택 관리국 (Federal Housing Administration)의 지원을 받는 대출로 구입자가 단일 대출로 주택 구입과 레노베이션을 위한 자금을 융자할 수 있게 해주는 대출입니다. 이 대출은 구입자의 주 거주지를 위한 수리 후 거주(fixer-upper)용 대출이며 투자목적을 위한 대출은 아닙니다. FHA 203K 대출 자격을 갖추려면 구입자는 다른 FHA 대출 요건과 동일한 요건을 충족해야 합니다. 한정적 203K는 최대 $35,000까지 소액 대출 옵션을 제공하며, 기본 203K 프로그램은 $35,000이상의 더 큰 프로젝트에 사용되고 이 경우 보통 대출자의 비용으로 특별 컨설턴트가 참여합니다.

VA Loan: VA 대출은 민간대출기관이 발행하고 미보훈부(Department of Veterans Affairs, VA)가 일부 보증하는 다운페이먼트가 없는 주택담보 대출입니다. 퇴역군인, 예비군, 현역군인 및 배우자가 적격 대출자로서 주거주지로만 사용할 주택을 구입하는 데 VA 대출을 활용할 수 있습니다. VA 대출에 대해서는 주택담보대출 보험 (PMI)이 적용되지 않으나, VA 자금지원 수수료가 있으며 이는 대출금의 일부로 포함될 수 있습니다.

Fix & Flip Loan: 수리 후 판매(Fix-and-flip) 대출은 부동산 투자가가 부동산을 구매하여 개조 후, 이익을 취할 수 있는 가격으로 판매하는 데 사용하는 단기 대출입니다. 이러한 개조는 가벼운 개선에서부터 기존 주택의 완전 재건까지 광범위합니다. 은행이나 하드머니 대출기관은 숙련된 투자자에 대한 대출을 선호합니다. 하드머니 대출 기관이란 신용점수나 수입에 대한 고려 없이 구매 부동산의 자산가치와 자기자본을 심사 후 이를 담보로 승인해주는 대출 기관입니다.

Portfolio Loan / Bank Statement Program: 포트폴리오 대출과 은행 스테이트멘트 대출은 일반적인 재정 자격이 없는 대출자가 주택담보대출 승인을 받기 위한 특별 프로그램입니다. 일부 은행만 진행하는 이 대출의 자격 요건은 높은 신용점수와 높은 다운페이먼트 입니다. 대출자는 더 느슨한 자격요건에 대한 대가로 더 높은 이자율과 추가 수수료를 부과 받을 수 있습니다.

모기지 관련 용어

ADJUSTABLE RATE MORTGAGE	ARM	변동 이자 모기지1/3/5/7/10 년 등
AMORTIZATION	분활 상환	모기지 원금과 이자를 함께 일정 기간동안 갚아나가는 것
ANNUAL PERCENTAGE RATE	APR	이자 외에 Finance Charge, Origination Fee 등을 모두 합친 실제 유효 이자
BALLOON MORTGAGE	벌룬 모기지	5~10년 등 정해진 만기가 되면 남은 원금과 이자를 한번에 갚는 유형
CONVENTIONAL LOAN	컨벤셔널 모기지	재래식 모기지로 정부 보증없이 금융기관과 채무자와의 담보 융자
DISCOUNT POINT	포인트	Prepaid Interest, 더 낮은 이자율을 받기위해 Buyer가 모기지 회사에 지불하는 수수료
FANNIE MAE	FNMA	연방모기지공사, 2차 모기지 시장 최대 주역
FHA LOAN	연방주택청 론	낮은 다운페이 (3.5%) 및 낮은 크레딧 점수 가능한 융자, Bergen County 한도 $765,600
FIXED RATE MORTGAGE	고정금리 모기지	모기지 기간동안 고정된 이자
FREDDIE MAC	FHMLC	저축대부 회사에만 대부해 주는 2차 모기지 기관
GINNIE MAE	GNMA	연방정부 주택도시개발성 산하 2차 모기지 기관으로 빈곤층, 노약자에게 혜택
INTEREST	이자	모기지를 빌려 쓴 대가로 치르는 일정한 비율의 돈
JUMBO LOAN	점보론	Fannie Mae에서 정한 한도를 넘은 모기지 금액 (2020년기준 Bergen $765,600)
LENDER	렌더	모기지를 빌려 주는 은행 및 금융회사
LOAN ORIGINATION FEE	모기지 수수료	클로징 시 Buyer가 지급하는 모기지 신청비
LOAN TO VALUE RATIO	가격대융자 비율	매매 가격에 대한 다운페이먼트 정도의 수치, 예 LTV 70%라면 30% 다운페이
LOCK IN RATE	이자 확정	모기지 지급 전에 일정기간 동안 확정된 모기지 이자를 보장해주는 제도
MATURITY DATE	만기	모기지 만기일
MORTGAGE	모기지	부동산을 담보로 돈을 빌리는 융자
MORTGAGE BROKER	모기지 중개인	시중은행이 아닌 모기지 회사 중개인
MORTGAGE COMMITMENT	모기지 확정서	조건부 부동산 담보대출 승인된 통지서
MORTGAGE RATE	모기지 이자	집을 구매하기 위해 빌리는 돈의대한 이자
PRE-APPROVAL	모기지 사전승인서	은행 혹은 모기지 브로커가 발급, 오퍼 진행을 위한 필수 서류
PRINCIPAL	원금	모기지 납부 금액에서 이자를 뺀 금액
PRIVATE MORTGAGE INSURANCE	PMI	모기지보험, 20% 미만의 다운페이일 경우 Lender가 요구, 예: FHA 론
REFINANCE	재융자	집을 구매했을 때 보다 이자가 많이 떨어졌을 경우 모기지 회사를 바꿔타는 제도
SECONDARY MORTGAGE	모기지 도매	시중은행 및 모기지 회사소유의 소매 모기지를 투자기관 혹은 GNMA, FNMA 에 판매
UNDERWRITING	언더라이팅	대출자의 서류심사 과정
VA MORTGAGE	군인융자	미국 군대를 제대한 Buyer에게 재향군인회에서 보증해주는 모기지, 100%융자도 가능